서울과 경기, 아파트 재산세 차이 왜 생길까?

 

어디서부터 달라졌을까? 공시가격부터 감면혜택까지 꼼꼼히 따져보기

 

 

서울과 경기도의 아파트 재산세 차이는 단순히 위치 때문만은 아닙니다. 공시가격, 누진세율 구조, 공정시장가액비율, 그리고 지자체별 감면 정책까지 다양한 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 이 글에서는 2025년 기준 서울과 경기도 아파트의 재산세 구조를 비교하고, 실제 세금 차이를 불러오는 핵심 요인을 정리해 드리겠습니다.

 

 

공시가격 격차가 만든 세금 차이

서울은 전국에서 공시가격이 가장 높은 지역입니다. 특히 강남 3구는 2025년 기준 공시가격 상승률이 11%를 넘어섰으며, 이는 전국 평균의 두 배가 넘는 수치입니다. 예를 들어, 압구정 ‘신현대 9차’는 공시가격이 34억 원을 넘어서면서 재산세만 1,800만 원에 육박하게 되었습니다.

반면 경기도는 성남, 과천처럼 고가 아파트 밀집 지역도 있으나 전체 평균 공시가격은 서울보다 20~50% 낮습니다. 대부분의 경기지역 아파트는 공시가격 6억 원 이하 구간에 속해 낮은 세율을 적용받습니다.

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재산세 계산법과 공정시장가액비율

재산세는 공시가격의 60%를 기준으로, 공정시장가액비율과 세율을 곱하여 산정됩니다. 여기서 중요한 차이가 바로 공정시장가액비율인데, 고가주택일수록 더 높은 비율이 적용됩니다.

공시가격 구간 공정시장가액비율

3억 원 이하	43%
3억~6억 원	44%
6억 원 초과	45%

서울의 고가 아파트는 대부분 6억 초과 구간이기에 45%를 적용받는 반면, 경기의 중저가 아파트는 상대적으로 낮은 비율을 적용받아 세 부담이 줄어듭니다.

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누진세율의 차별성: 고가주택은 가파르게 상승

아파트의 공시가격이 높을수록 적용 세율도 높아지는 누진세 구조는 재산세 차이를 극대화시키는 요소입니다.

공시가격 구간 세율 범위

6억 이하	0.1% ~ 0.35%
6억~9억	0.45% ~ 0.65%
9억 초과	0.7% ~ 1.2%

서울의 고가 단지들은 대부분 9억 원 초과 구간에 포함되어 높은 세율이 적용되며, 경기도는 해당 구간의 비중이 낮아 상대적으로 낮은 세율이 적용됩니다.

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지역별 감면 정책: 서울보다 다양한 경기도 감면제도

서울은 고령자·장기보유자에게 최대 80%의 세금 감면 혜택을 제공합니다. 하지만 경기도는 시·군별로 자체 재산세 감면 제도를 두고 있어 실질적인 감면율이 더 폭넓을 수 있습니다.

예를 들어 성남시는 장기거주자 감면, 다자녀 가구 세율 할인 등 다양한 지방 조례에 따른 감면 혜택을 마련해 놓고 있습니다. 이러한 요소들이 경기지역 거주자의 체감 재산세 부담을 더욱 줄여주는 셈입니다.

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실제 사례로 본 서울 vs 경기 재산세 부담

실제 단지별 재산세는 다음과 같이 큰 차이를 보입니다.

지역 단지명(면적) 2025년 공시가격 연간 재산세 등 부담액

서울 서초	반포자이(84㎡)	23억6300만원	803만원
서울 강남	은마아파트(84㎡)	18억2600만원	604만원
서울 송파	헬리오시티(84㎡)	13~16억원	428만원
경기 성남	백현동 단독주택	공시가 미공개	3,042만원

서울은 고가 아파트가 많고, 대부분이 누진 구간에 위치하여 세금 부담이 큽니다. 반면 경기도는 고가 단지 일부만 높은 세금이 부과되고, 다수 지역은 공시가격이 낮아 부담이 적습니다.

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고가 밀집지역 외 경기도 평균은 여전히 저렴

2025년 기준 경기도 재산세 총 부과금은 약 2조1,230억 원으로 서울보다 많지만, 이는 전체 건수(690만 건)가 많기 때문입니다. 1가구당 평균 부담은 서울보다 훨씬 낮은 편이며, 특히 비수도권과 인접한 외곽 도시는 감면 혜택과 낮은 공시가격 덕분에 상대적으로 유리한 위치에 있습니다.

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세금 절세 팁: 특례세율, 장기보유자 감면 적극 활용

서울 고가 아파트 소유자일수록 장기보유자 감면, 고령자 감면, 1가구 1주택자 특례세율 등을 반드시 확인해야 합니다. 예를 들어 10년 이상 보유한 1세대 1주택자라면 최대 80%까지 감면 받을 수 있습니다.

경기도 거주자 역시 지자체별 감면 조례를 확인해 불필요한 세금 지출을 줄일 수 있습니다. 특히 공시가격 6억 원 이하인 경우, 기본 세율도 낮고 감면 대상이 많아 세 부담은 더욱 줄어듭니다.

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핵심 요약: 집값과 정책이 만든 재산세 격차

서울과 경기도의 재산세 차이는 단순한 위치 문제가 아닌 공시가격, 공정시장가액비율, 누진세율, 지역 감면제도 등 여러 요소가 맞물린 결과입니다. 특히 고가 아파트가 밀집된 서울은 누진세 부담이 크며, 감면 정책을 적극 활용하지 않으면 매년 부담이 가중될 수밖에 없습니다. 반면 경기지역은 다수 중저가 단지로 구성되어 평균 세금이 낮고, 감면제도도 상대적으로 다양하게 운영되고 있습니다.